본격적인 이주 시작한 ‘최고의 입지’, 바로 이곳 [감평사의 부동산 현장진단]

4년 전엔 반신반의…노량진 재개발 지금은

서울시가 최근 도시재정비위원회에서 동작구 노량진6구역 재정비촉진계획 변경안을 통과시켰다고 밝히면서 노량진6구역이 주목받고 있다. 이번에 통과된 변경안에서 노량진6구역 최고 높이 기준은 79.8m에서 87.45m로 높아졌다. 용적률도 기존 약 268%에서 272%로 소폭 늘었다. 높이와 용적률이 완화됐지만 최고 층수와 가구 수는 기존 계획안에서 바뀌지 않았다. 지하 4층~지상 28층, 14개동, 1499가구가 공급된다. 대신 층고를 조금 높이며 중대형 평수를 늘리고 최상층에 스카이라운지를 설치할 방침이다.

총 8개 구역으로 나뉜 노량진6구역이 주목받는 이유는 크게 두 가지다. 우선 사업 속도가 빠르다. 6구역은 이주가 마무리 단계로 이주 작업을 마친 2구역에 이어 2~3번째 입주가 유력한 단지다.

2번째 이유는 바로 규모다. 아직 시공사 선정을 마무리하지 않은 1구역을 제외하면 노량진뉴타운에서 가구 수가 가장 많다. 노량진뉴타운 서남부 지역을 대부분 차지하고 있는 6구역은 일반분양 물량 또한 많은 편이다. 노량진2동 A공인중개소 관계자는 “6구역은 사업 속도와 역세권 입지, 대단지 규모 등을 두루 갖춘 곳”이라고 소개하면서 “올해부터 급매물이 급격히 소진된 후 지금은 매물 자체를 구하기 쉽지 않다”고 말한다.

향후 노량진뉴타운 랜드마크가 될 것이 유력한 1구역은 시공사 입찰 공고가 나오는 등 구역 전반적으로 사업에 탄력이 붙고 있다. 여의도와 용산, 강남, 종로 등 주요 업무지구와 모두 가까운 만큼 개발이 완료되면 새로운 중산층 거주지역으로 발돋움할 전망이다.

서울 동작구 노량진뉴타운 전경. 사진 앞쪽에 노량진수산물도매시장이 보인다. (윤관식 기자)순항하는 노량진뉴타운

철거·이주 본격화…이번에는 진짜?

노량진뉴타운은 약 4~5년 전만 해도 다들 ‘반신반의’했던 곳이다. 워낙 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 사업이 제대로 진행될지 의문이 많았다. 그럼에도 재개발만 성공하면 ‘최고의 입지’라는 평가를 받던 곳이기도 했다. 구역별로 약간의 부침은 있었지만 노량진뉴타운 대부분 구역이 순조롭게 사업이 진행되고 있다.

사업 속도만 놓고 살펴보면 6구역(GS건설·SK에코플랜트)과 함께 2구역(SK에코플랜트), 8구역(DL이앤씨)이 두각을 나타낸다.

이미 2구역은 철거가 완료된 상황으로 이르면 내년 일반분양에 들어갈 것으로 기대된다. 지하 4층~지상 29층 아파트 3개동으로 구성된 2구역은 총 421가구로 단지 규모는 작다. 하지만 장승배기역 도보 3분 초역세권 입지와 함께 노량진뉴타운에서 가장 먼저 입주할 것이 확실시되는 구역이라는 점에서 많은 기대를 모은다.

2구역과 6구역 외에도 8구역, 4구역은 이미 재개발 사업 9부 능선이라고 할 수 있는 관리처분인가를 받았다.

이주 작업이 진행 중인 8구역은 대방동 23-61번지 일대 약 5만5000㎡ 부지에 공동주택 1007가구가 들어선다. 지하철 1호선 대방역과 1·9호선 환승역인 노량진역 가운데 위치한 8구역은 시공사가 DL이앤씨다. 한강변에 특화된 ‘아크로’ 브랜드(아크로리버스카이)가 적용된다는 점에서 관심을 모은다. 이르면 내년 상반기 이주를 마무리하고 철거 작업과 함께 본격적인 착공에 들어간다는 계획이다. 4구역은 서울 동작구 노량진동 294-5번지 일대 대지면적 4만512㎡에 지하 5층~지상 30층, 11개동 규모 아파트를 짓는 사업이다. 현재 설계 변경을 추진하고 있다.

3구역과 5구역, 7구역은 사업 중후반 단계인 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 위해 달려가고 있다.

3구역은 노량진역에서 가장 가까워 향후 1구역과 함께 노량진뉴타운 대장주가 될 가능성이 높다. 1구역, 6구역에 이어 3번째로 규모가 크고 노량진역 도보 5분 거리 역세권 단지라는 장점이 있다.

5구역은 올해 2월 관리처분총회를 마무리했고 이르면 올해 안에 관리처분인가를 얻고 내년부터 본격적인 이주와 철거 작업에 들어갈 것으로 예상된다. 총 727가구로 규모가 아주 크진 않지만 1·3구역과 함께 한강변에 위치했다는 장점이 있다.

7구역 역시 올해 5월 관리처분총회를 완료하고 관리처분인가를 신청했다. 5구역과 비슷한 사업 속도로 진행 중이며 이르면 올해 하반기 관리처분인가를 받을 것으로 예상된다.

7구역의 가장 큰 장점은 바로 가성비다. 노량진뉴타운 중심부에서 다소 멀리 떨어져 있다는 단점이 있지만 그만큼 웃돈이 낮게 형성됐다. 대부분 구역은 현재 많은 웃돈이 붙어 있다. 당장 매수를 위해서는 8억~9억원 이상 현금이 필요하지만 7구역은 6억원대로 진입이 가능하다. 노량진동 B공인중개소 관계자는 “8개 구역 중 절반이 재개발 사업 마지막 관문이라고 할 수 있는 ‘관리처분인가’를 받았고 2개 구역은 관리처분총회를 마치는 등 사실상 사업이 막바지에 이르고 있다”며 “5년 안에 노량진 일대는 서울에서 가장 많이 바뀐 주거지역이 될 것”이라고 말했다.

1구역이 화룡점정 찍을까

노량진뉴타운 시세는 1구역이 좌우

8개 구역에서 사업이 한창 진행 중인 가운데 노량진뉴타운 개발 사업의 ‘화룡점정’은 바로 1구역이다.

노량진뉴타운의 ‘마지막 퍼즐’이자 ‘대장주’로 꼽히는 1구역은 입지와 규모 등에서 가장 높은 평가를 받지만 사업 속도가 느렸다. 8개 구역 중 유일하게 시공사 선정이 이뤄지지 않았다. 하지만 최근 1구역 조합은 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 내고 11월 중 입찰을 진행한다는 계획을 밝혔다.

1구역은 대지면적 13만287㎡에 지하 4층~지상 33층, 28개동, 2992가구 대단지 아파트가 들어선다. 지하철 1·9호선 환승역인 노량진역과 지하철 7호선 장승배기역이 인접해 교통 환경이 우수하며 일부 단지는 한강 조망도 가능하다.

1구역 조합 측은 시공사 선정 공고와 함께 3.3㎡당 공사비 730만원을 제시했다. 총 예정 공사비용은 약 1조926억원. 조합은 철거비와 각종 경비를 포함해서 예정 가격 이하로 입찰할 것을 조건으로 걸었다. 당초 삼성물산과 GS건설의 2파전이 예상됐지만 일부 조합원들은 현대건설, 포스코이앤씨 등 다른 대형 건설사 참여도 기대하고 있다.

다만 예상보다 낮게 제시된 공사비는 변수가 될 것으로 보인다.

1구역 조합이 제시한 공사비는 지난해 시공사를 선정한 주요 재개발·재건축 단지보다 낮은 수준이다. 서울 용산구 한남2구역(3.3㎡당 770만원), 종로구 사직2구역(770만원), 동작구 흑석2구역(765만원) 등 모두 700만원대 후반에서 공사단가가 정해졌다. 올해 시공사를 찾는 여러 조합들은 대부분 800만원대로 공사비를 올려 시공사 찾기에 나서고 있다. 업계 한 관계자는 “요즘 분위기를 고려할 때 3.3㎡당 800만원은 넘어가야 하는데 생각보다 공사비가 낮게 책정된 것 같다”면서도 “다만 워낙 상징성이 있다는 점에서 건설업계 역시 촉각을 곤두세우는 분위기”라고 말했다.

 

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