둔촌주공 일반분양 5가지 체크 포인트

[전문가 현장진단]

6년 전 결혼한 40대 김성진 씨는 12월 초 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 청약 일정만 기다리고 있다. 김 씨가 둔촌주공에 목매는 이유는 간단하다. 인근 시세와 비교해 저렴한 분양가에 앞으로 서울 내 둔촌주공만 한 청약이 없다는 판단 때문이다. 현재 김 씨의 청약 가점은 40점대로 아주 높지는 않다. 김 씨는 “둔촌주공 일반분양만 2년 넘게 기다렸다”며 “청약 가점이 낮은 편인데 평형에 따라 경쟁률이 천차만별 달라질 것으로 예상돼 고민이 많다”고 말한다.

역사상 최대 규모 재건축 사업인 서울 둔촌주공 일반분양 일정이 코앞으로 다가왔다. 올림픽파크 포레온은 총 1만2000가구 규모 중 일반분양만 무려 4800가구에 달한다.

현재 주택 시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙었지만 올림픽파크 포레온에 대한 관심은 남다르다. 아파트 가격이 하락 추세지만 올림픽파크 포레온의 경우 주변 시세와 비교해 저렴하게 책정됐다는 장점이 있다. 보기 드물 정도의 대단지에 입지 또한 탁월하다.

다만 청약 흥행에 대한 예상은 극명하게 엇갈린다. 일각에서는 시장 침체가 예상보다 심각한 만큼 중도금 대출이 불가능한 타입의 경우 대규모 미달 사태가 발생할 수도 있다고 분석한다. 한편으로는 주택 경기가 아무리 위축됐어도 올림픽파크 포레온만큼은 10만개 이상 청약통장이 쏟아지면서 완판될 가능성이 높다고 내다본다.

12월 6일 일반공급 1순위 청약이 시작되는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’. (매경DB)▶1. 분양가와 분양 일정은?

▷평당 3829만원…12월 6일 일반공급

올림픽파크 포레온 일반분양 가격은 3.3㎡(평)당 3829만원이다.

전용 59㎡(공급면적 25평)의 경우 9억5000만원 전후, 전용 84㎡(공급면적 34평)의 경우 13억원 안팎으로 책정됐다.

일반분양 물량은 총 4786가구다.

면적별로 살펴보면 전용 59㎡(1488가구)가 가장 많다. 뒤를 이어 전용 84㎡(1237가구), 전용 39㎡(1150가구), 전용 49㎡(901가구), 29㎡(10가구) 순이다. 분양 일정은 11월 25일 입주자 모집 공고를 시작으로 12월 5일 특별공급, 12월 6일 일반공급 1순위 청약 순으로 진행된다. 입주는 2025년 1월 예정이다.

▶2. 분양가 가격 경쟁력은?

▷인근 단지와 비교하면 저렴하지만…

올림픽파크 포레온 전용 84㎡ 기준 분양 가격은 13억5000만원 수준이다. 인근 단지와 비교하면 상대적으로 저렴한 편이다.

11월 초 인근에 위치한 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 84㎡는 13억9000만원에 거래됐다. 지난해 10월 거래된 신고가 19억원과 비교하면 무려 5억원 이상 떨어진 가격이다. 이상거래일 가능성도 배제할 수 없다. 현재 나온 매물은 저층의 경우 15억~16억원, 고층은 18억~19억원까지 호가가 형성됐다. 고덕그라시움 전용 84㎡ 시세는 대체로 14억~16억원 수준으로 볼 수 있다. 전용 59㎡는 2~3개월 전 11억~12억원에 거래된 적이 있으며 현재 호가 또한 11억~13억원 수준이다. 인근 또 다른 신축 아파트 ‘고덕아르테온’ 역시 전용 59㎡가 올해 10월 말 10억5000만원에 거래됐다.

종합하면 올림픽파크 포레온 분양 가격은 고덕그라시움과 비교해 전용 59㎡의 경우 약 1억~2억원, 전용 84㎡의 경우 약 1억원가량 저렴하다. 지금처럼 부동산 가격이 계속 하락하면 가격 경쟁력은 사라질 수도 있다. 다만 올림픽파크 포레온은 이들 단지보다 5년 이상 신축 단지며 단지 규모도 크다. 결정적으로 입지가 훨씬 낫다는 평가를 받는다.

▶3. 올림픽파크 포레온 장단점은?

▷대단지에 입지 탁월…다만 설계 논란도

올림픽파크 포레온의 남다른 장점은 입지와 규모다. 앞서 고덕그라시움, 고덕아르테온과 비교했지만 이는 같은 강동구에 위치했다는 점 때문이다.

실질적으로 이곳은 잠실·송파 생활권에 더 가깝다. 서울 올림픽공원과 인접했으며 동시에 지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역을 모두 이용할 수 있다. 초중고 모두 단지 안에 위치했다는 점도 장점이다. 단지 내부에 위례초와 둔촌초, 동북중, 동북고가 있고 외부에는 한신중, 둔촌고, 성내중, 보성고 등이 있다.

규모 또한 압도적이다. 재건축 사업이 마무리되면 무려 1만2032가구 신도시급 대단지로 거듭난다. 단일 단지 최대 규모인 헬리오시티보다 가구 수가 많다. 대단지일수록 단지 내 커뮤니티시설이 잘 갖춰져 있다. 단지 내에 대형마트는 물론 영화관, 체육시설 등도 조성된다.

다만 벌써부터 단점도 보인다.

올림픽파크 포레온 평면도와 배치도가 공개된 후 온라인에서는 ‘옆집 뷰’와 ‘복도식 아파트’에 대한 논란이 확산되고 있다. 전용 84㎡와 59㎡ 일부 주택형이 주방 창문을 통해 이웃집 내부가 들여다보일 정도로 동간 거리가 좁아 사생활 침해 우려가 제기된다. 문제가 된 주택형은 전용 84㎡ E형과 59㎡ C형. 두 집의 주방이 마주 보고 있는 구조다. 또 약 2000가구에 달하는 전용 29·39·49㎡ 소형 면적은 복도식으로 돼 있어 선호도가 떨어질 것이라는 분석도 제기된다.

▶4. 예상 흥행 성적은?

▷10만 청약설 솔솔…흥행 문제없다?

올림픽파크 포레온은 흥행할 수 있을까. 일단 입지나 규모, 분양 가격 등을 감안하면 흥행은 무난할 것이라는 전망이 지배적이다. 특히 고가점자에게는 한동안 별다른 선택지가 없을 만큼 대기 중인 청약 물량이 없다.

지난해 9월 서울 강동구에서 청약을 진행한 ‘e편한세상강일어반브릿지’의 경우 일반공급 물량 389가구 모집에 13만1447명이 청약했다. 다만 1년 전과 현재 부동산 시장 분위기가 완전 달라졌다는 점은 변수다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “올림픽파크 포레온은 강동구에 속해 있지만 잠실과 인접해 기존 강동구에서 가장 비싼 단지들보다 상급지”라며 “올림픽파크 포레온 분양가는 규모나 선호도, 강남 접근성이 유사한 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 매매 가격보다 20% 이상 낮기 때문에 많으면 10만명 이상의 가구가 청약에 나설 것”이라고 전망했다.

▶5. 청약 전략은

▷가점과 현금 보유량에 따라 구분

12억원.

중도금 대출 가능한 분양 금액이다. 올림픽파크 포레온의 경우 전용 59㎡는 중도금 대출이 가능하지만 전용 84㎡는 불가능하다. 때문에 타입별로 경쟁률이 크게 달라지면서 청약 전략 또한 다르게 수립해야 될 전망이다.

윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원은 “부동산 하락기에 접어들면서 대출이 불가능한 주택형은 청약 열기가 예전만큼 높지 않을 가능성이 있다”고 말한다. 바꿔 말하면 중도금 대출이 가능한 전용 59㎡ 이하에 청약통장이 몰릴 것이라는 분석이다.

또 하나 변수는 가점이다. 정부는 청약 제도 개편을 예고하면서 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하에도 30~60% 추첨제를 도입하기로 했다. 하지만 올림픽파크 포레온은 적용되지 않는다. 만약 가점이 50~60점대 이상으로 현금이 부족하다면 전용 59㎡를 노려볼 만하다. 반면 가점은 낮은데 어느 정도 현금을 보유하고 있으면 전용 84㎡를 노리는 게 낫다.

 

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10만 청약설? 전용 84㎡ 대출 불가라는데 [둔촌주공 일반분양 5가지 체크 포인트]