35층 넘어 꿈이 현실로…구름 위의 ‘마이홈’

한강변 초고층 재건축 가능해졌다
여의도·용산·강남 “50층도 거뜬”

‘대치동 대장주’로 손꼽히는 서울 강남구 대치미도아파트(한보미도맨션1~2차) 주민들은 요즘 기대에 부풀어 있다. 서울시가 아파트 층수를 35층으로 제한한 ‘35층 룰’을 폐지하면서 첫 번째 수혜 단지가 됐기 때문이다. 서울시는 최근 신속통합기획안을 통해 14층, 2436가구인 미도아파트를 최고 50층, 3800가구 단지로 재건축하기로 했다. 단지 곳곳에는 최고 50층 재건축을 추진하는 신속통합기획 환영 플래카드가 걸려 있다.

1983년 준공된 미도아파트는 2017년부터 재건축을 추진해왔지만 각종 부동산 규제로 재건축이 지지부진했다. 그러다 지난해 11월 신속통합기획 대상지로 선정되면서 사업에 속도가 붙기 시작했다. 신속통합기획은 민간 재건축, 재개발에 속도를 내기 위해 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 통상 5년가량 걸리는 정비사업 인허가 기간을 2년 이내로 단축할 수 있다.

미도아파트는 19만5080㎡ 부지 중심부에 최고 50층짜리 타워형 주동을 배치하고, 주변은 중저층 동으로 조성하기로 했다. 용적률은 300%가 적용된다. 부동산업계 관계자는 “대치동 대장주인 대치미도아파트가 35층 높이 제한 규제를 넘어 50층 아파트로 탈바꿈하면서 강남권 재건축 사업이 속도를 낼 가능성이 높다”고 말했다.

서울 강남구 대치미도아파트는 신속통합기획을 통해 최고 50층 재건축을 추진 중이다. (연합뉴스)▶박원순 ‘대못’ 뽑았다

▷‘성냥갑’ 대신 다양한 스카이라인 기대

서울시는 최근 도시계획위원회를 열어 아파트 높이 35층 규제 폐지안을 확정했다. 앞서 3월 오세훈 서울시장이 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 새로 수립하면서 35층 규제를 폐지해 유연한 스카이라인을 만들겠다고 밝혔는데 이 방안을 공식 확정한 셈이다. 도시기본계획은 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이자 법정 계획이다. 높이 기준이 폐지돼도 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적 비율)은 유지되는 만큼 ‘날씬한’ 건물이 넓은 간격으로 배치돼 조망권이 확보되고 개방감이 높아질 것으로 기대된다.

일명 ‘35층 룰’은 박원순 전 서울시장 시절인 2014년 만들어진 ‘2030 서울 플랜’에 담겼다. 제3종 일반주거지역 내 아파트 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 것이 핵심이다. 한강변 인접 지역은 15층 이하 규제를 적용받았다. 초고층 건물이 일조권, 조망권을 독점하는 것을 막고 저층 건물, 자연 경관과 조화를 이루기 위한 취지였다.

물론 서울 모든 지역에서 35층 룰이 적용되는 것은 아니었다. 도시기본계획에서 따로 정한 지역은 50층 이상 초고층 신축이 가능하도록 예외 규정을 뒀다. 이 규정을 적용받은 곳이 송파구 잠실주공5단지였다. 용도지역이 3종 일반주거지역이면서 ‘광역중심’인 잠실역 인근에 위치했기 때문이다. 광역중심은 문화, 업무, 전시 등 도심 기능까지 확보한 지역을 말한다. 2017년 당시 서울시는 광역중심 기능 도입을 전제로 잠실역 사거리 인근을 준주거지역으로 종 상향해 잠실주공5단지를 최고 50층까지 재건축하도록 했다.

하지만 잠실주공5단지를 제외하면 35층 이상 건축이 가능한 사례는 찾아보기 어려웠다. 이 때문에 35층 룰이 서울 도심 재건축 사업을 위축시키는 규제라는 지적이 잇따랐다.

전문가들 사이에서는 층수 기준이 왜 35층인지에 대한 과학적 근거가 불충분하다는 의견도 많았다. 35층으로 3개동을 빡빡하게 짓는 것보다 50층으로 2개동으로 지으면 동간 거리가 넓어져 조망권을 확보할 수 있기 때문이다. 그럼에도 박원순 전 시장은 35층 룰을 고집했다. 개성 없는 ‘성냥갑 아파트’를 양산하는 데다 도시 경쟁력을 떨어뜨리는 부작용을 낳는다는 비판이 쏟아졌다. 결국 오세훈 시장 체제에서 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 35층 높이 규제가 폐지되면서 초고층 아파트 재건축 사업이 본격적으로 속도를 낼 전망이다.

앞으로 아파트 층수는 일률적인 규제가 아닌 개별 정비계획위원회 심의에서 결정하게 된다. 서울시는 지역별 특성을 고려해 기본계획을 세운다는 입장이다. 서울시 관계자는 “서울시에는 지역별로 지침을 세워놓거나 별도 규제가 적용되는 용도지역으로 설정한 곳이 많다”며 “경관, 일조권, 교통량 등과 함께 개별적인 특성을 고려해 단지 층수를 결정할 것”이라고 말했다.

▶초고층 아파트촌 변신하는 여의도

▷시범, 한양, 서울아파트 속도전

벌써부터 초고층 개발 붐이 일어난 곳은 여의도다.

여의도에서는 시범아파트가 65층 재건축을 추진 중이다. 시범아파트는 1971년 지어져 올해로 준공 51년 차를 맞아 여의도에서 가장 오래된 아파트다. 2017년 안전진단 D등급을 받아 재건축 사업이 확정됐고, 지난해 11월 재건축 사업을 관리해온 한국자산신탁이 신통기획 참여를 신청했다.

서울시는 시범단지 용적률을 172%에서 400%까지 끌어올려 최고 65층으로 짓는 계획안을 마련했다. 현재 3종 주거지역인 용도를 준주거나 상업지역으로 상향해 용적률을 높일 계획이다. 이를 통해 기존 1584가구가 2400여가구 대단지로 탈바꿈할 전망이다.

1975년 지어진 한양아파트도 신통기획을 신청해 최고 54층짜리 고층 단지를 조성할 계획이다. 한양아파트 재건축 추진위는 용적률을 높이기 위해 현재 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 종 상향을 신청할 계획이다. 만약 상업지역으로 용도가 변경될 경우 용적률은 기존 252%에서 최대 600%까지 올라간다. 가구 수도 588가구에서 1000여가구로 늘어날 전망이다.

여의도 서울아파트는 192가구 소규모 단지지만 76층 높이로 재건축한다는 야심 찬 구상을 내비쳤다. 한강변에 붙어있는 데다 더현대 서울, IFC몰과 가까운 입지를 자랑하는 만큼 초고층 주상복합단지로 탈바꿈한다는 목표다.

특히 서울아파트는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 아닌 ‘건축법’을 통해 재건축을 추진하는 점이 눈길을 끈다. 건축법을 통한 재건축은 소유자와 시행사가 공동사업단을 꾸려 건축허가를 받아 사업을 진행한다. ‘도시 및 주거환경정비법’과 달리 조합설립 등의 절차가 불필요하다. 용적률도 최대 750%까지 끌어올릴 수 있다. 여의도 공작아파트 역시 현재 12층, 373가구에서 최고 49층, 555가구로 탈바꿈할 계획이다. 서울시 도시계획위원회 상정을 요청하면서 영등포구청에 정비계획안을 올려뒀다.

용산구에서는 ‘이촌 재건축 대장주’로 꼽히는 한강맨션이 68층 목표를 내걸었다. 이촌 한강맨션은 최근 용산구로부터 관리처분계획인가를 받았다. 지난해 9월 사업시행계획인가 이후 1년 2개월여 만이다. 이르면 2023년 하반기 이주, 철거를 시작한다. 건폐율 20.45%, 용적률 255.15%를 적용해 기존 660가구보다 781가구 늘어난 1441가구가 들어설 전망이다.

앞서 지난 1월 한강맨션 시공사로 선정된 GS건설은 최고 층수를 68층으로 한 설계안까지 내놨다. 한강맨션 재건축 조합은 설계 변경을 위한 도시계획 용역 업체 선정 절차를 진행 중이다. 만약 68층 아파트가 들어서면 한강변 일대 최고층 아파트로 자리매김할 것이라는 기대가 크다. 현재 한강변 최고층 아파트는 이촌 래미안첼리투스(56층)와 성수 트리마제(47층) 등이다.

용산구 원효로4가에 위치한 한강변 단지 산호아파트도 현재 35층에서 최고 47층으로 사업시행변경인가를 추진 중이다.

▶안전진단 완화 효과 기대

▷목동신시가지 초고층 추진할지 관심

강남권에도 초고층 재건축을 추진하는 단지가 꽤 많다. 대치미도아파트뿐 아니라 강남구 대치동 은마, 서초구 잠원동 신반포2차아파트가 50층 안팎 재건축을 준비 중이다.

1979년 지어진 은마아파트는 4424가구 대단지로 ‘강남 재건축의 상징’으로 불린다. 2003년 일찌감치 재건축 추진위원회가 설립되고 2010년 안전진단을 통과했지만 오랜 기간 재건축 사업이 지지부진했다. 그러다 지난 8월 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 ‘조건부 승인’ 결정을 받고 최근 정비계획안이 서울시 문턱을 넘었다. 은마아파트 재건축 정비계획안에는 14층, 4424가구 단지를 최고 35층, 5778가구로 재건축하는 내용이 담겼다. 시공사는 삼성물산과 GS건설이다. 재건축 추진위원회는 내년 상반기 조합설립인가를 받고 최고 49층으로 재건축 계획 변경 절차를 추진한다는 방침이다.

강남구 압구정2·3구역도 49층 재건축을 차근차근 진행 중이다.

압구정2구역의 경우 지난 1월 정비계획안을 제출했는데 아파트를 최고 49층으로 짓는 설계를 담았다. 현재 압구정지구는 도시정비기본계획에 따라 용적률이 230%, 최고 층수는 35층으로 제한돼 있다. 신현대9·11·12차를 포함한 이 구역은 지하철 3호선 압구정역과 가까워 한강변을 접한 입지를 자랑한다.

서초구 잠원동 신반포2차아파트 역시 최고 49층 재건축을 추진 중이다. 1978년 준공된 이 단지는 신속통합기획안에 최고 49층으로 짓는 설계를 담았다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 가깝고 한강변에 위치해 입지가 우수하다는 평가다.

초고층 재건축 바람이 불다 보니 ‘서부권 재건축 대어’로 손꼽히는 양천구 목동 신시가지아파트도 머지않아 층수 상향을 추진할 것이라는 관측이 나온다. 서울시는 최근 도시 건축공동위원회를 열고 목동택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획결정안을 수정·가결했다. 이에 따라 목동 일대 436만8463㎡ 부지에 최고 35층, 5만3000여가구가 들어선다. 용적률은 평균 130%대에서 최대 300%까지 허용됐다. 지구단위계획은 정비사업을 위한 일종의 가이드라인인 만큼 ‘35층 룰’ 폐지로 최고 층수가 얼마든지 높아질 수 있다.

특히 정부가 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고 2차 안전진단은 ‘의무’에서 ‘선택’으로 전환하면서 목동 주요 단지마다 재건축에 속도를 낼 전망이다. 현재 목동1~14단지 중 6단지만 안전진단을 통과한 상태다.

재개발 구역 중에서는 서울 동대문구 용두1구역 재개발 구역이 최고 61층 개발을 추진 중이다. 용두1구역 공공재개발 사업은 청량리역 역세권 2만780㎡ 부지에 지하 8층~지상 최고 61층 규모의 공동주택 999가구와 오피스텔 85실, 상가 등을 공급하는 사업이다. 현대엔지니어링과 HDC현대산업개발이 시공을 맡는다.

강북 한강변 핵심 재개발 지역인 성수전략정비구역 역시 초고층 재건축에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 서울시는 성수전략정비구역1~4지구에 대한 재개발 정비계획 변경을 추진 중이다. 4개 구역은 한강변을 따라 노후한 저층 주거시설이 밀집해 있다.

조합설립인가를 마쳤지만 건축심의 단계에 멈춰 있다. 정비계획이 변경되면 사업 속도가 한층 빨라질 전망이다. 2007년 정비구역으로 지정된 이곳은 2009년 최고 50층 단지로 재개발을 추진했다가 ‘35층 룰’ 규제로 사업에 제동이 걸렸다. 하지만 이번에 35층 층수 제한이 없어지면서 다시 50층 초고층 개발이 속도를 낼 수 있게 됐다.

 

 

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