투자 혹한기, 역발상 생존 전략은

‘다수를 이기는 투자’는 확증 편향
‘시간을 이기는 투자’가 찐 역발상

역발상 투자가 유효할 때는 ‘미래 가치를 고려했을 때 지금 가격은 두 번 다시 못 볼 것’이라는 확신이 들 때다. 그럼에도 내재 가치를 반영한 가격 수준까지 회복하는 데는 꽤 오랜 시일이 소요될 수 있다. 이 때문에 요즘처럼 투자 불확실성이 큰 상황에서 역발상 투자를 쉽게 거론했다가는 한가한 소리로 치부되기 십상이다. 그럼에도 역발상 투자가 갖는 함의를 돌아봐야 할 때라는 목소리도 시장 일각에서 고개를 든다. 주식, 부동산, 대체 투자 등 자산 시장에서 개인 투자자가 돌아봐야 할 역발상 투자 포인트를 짚어본다.

1. 주식

▶당장 매수 강도 높일 때는 아냐

▷시기 나눠 철저한 분할 매수로

역발상 투자의 타이밍을 살피려면 시장 추세에 관한 매크로(거시경제) 분석이 뒤따라야 한다. 현 시장 환경을 도식화한다면, 인플레이션과 금리의 함수다. 엄밀히 말해, 현시점에서 시장 추세를 판단한다는 것은 불가능에 가깝다. 추세는 추세선의 고점과 저점이 이동하는 모습을 뜻하는데, 이는 최소 4분기 이상 지난 뒤 사후적으로 추정할 수 있을 뿐이다. 추세의 한복판에서는 이런 변화를 관찰하기 힘들다. 이런 이유로, 압도적인 통찰력으로 바닥을 정확히 예측한 뒤 역발상 투자로 큰돈을 벌겠다는 욕심은 절대 금물이다. ‘다수를 이기는 투자’는 확증 편향의 또 다른 모습일 뿐, 역발상 투자는 오히려 ‘시간을 이기는 투자’에 가깝다는 게 전문가 진단이다. 결국 전문가들이 권하는 역발상 투자에서 실패 확률을 줄이는 방법은 자산 배분 관점에서 시기와 비중을 나눠 철저히 분할 매수로 접근하는 것이다.

이런 관점에서, 시장에서는 당장 매수 강도를 높일 때는 아니라는 게 대체적인 시각이다. 변곡점 신호는 금리와 물가다. 시장에서는 내년 상반기 중 금리와 물가의 고점이 어느 정도 확인될 것으로 판단한다. 증시는 이런 이벤트를 선반영하며 추세를 형성해나간다. 때문에 이에 후행해 모든 리스크를 확인한 뒤 시장에 뛰어든다면 한발 늦은 투자 전략이 될 수 있다. 따라서 연말로 갈수록 조금씩 매수 강도를 높여가는 전략이 보다 안전하다는 조언이다.

여기에는 전제 조건이 붙는다. 전체 자산 중 현금 비중을 최소 20% 이상 유지할 것, 주식을 비롯한 위험자산에 올인하지 말 것 등이다.

최악의 시나리오는 성장률이 위축되는 경기 둔화를 지나 마이너스 성장으로 접어드는 경기 침체의 한복판에 들어설 경우다. 그렇다 해도 위험자산 투자 포지션을 100% 청산하는 것은 현명한 전략이 아니다. 주식 시장은 경기에 선행해 추세를 만들어간다. 경기가 나빠질 것 같다는 예상이 나오기 시작하면 주가가 급락하다, 막상 경기 침체의 한복판에 들어섰다고 확인되면 불확실성 하나가 걷혔다는 판단이 나오고도 주가는 전체적으로는 횡보하기 일쑤고, 구간별로는 상승세를 탈 때도 있다. 그러다 경기가 반등하기 직전부터 시장은 이를 선반영하며 급등세를 탄다.

▶기술주 성장 지속성 냉철한 판단

▷현금창출능력 차별화 주목

국내 투자자의 최대 고민은 기술주다. 후일 증시가 방향을 틀 땐 기술주가 가장 먼저 급등세를 탈 가능성이 높다. 밸류에이션이 역대급으로 낮아진 기술주의 역발상 투자를 고민할 땐 몇 가지 이슈를 꼭 살펴보자. 단순히 주가가 고점 대비 많이 빠졌으니 시총 상위권에 포진한 대형 기술주를 기계적으로 매수했다가는 낭패를 볼 수 있다.

첫째 현 ‘고PER’을 정당화할 수 있는 성장의 지속 가능성에 관한 냉철한 판단이다. 가령, 미국 반도체 기업 엔비디아의 최근 주가는 130달러를 오르내린다. 고점 대비 반 토막이 더 났다. 그럼에도 12개월 선행 EPS(주당순이익)를 기준으로 한 PER은 40배를 넘는다. PER은 주가를 주당순이익으로 나눈 값이지만 회수 기간 의미도 있다. PER이 40이라면 지금 투자했을 경우 앞으로 투자금을 회수하는 데 40년이 걸린다는 의미다. 금리 인상 국면에서는 이런 높은 PER이 불편하다. 금리 인상 시 기술주 주가가 오르기 위해서는 높은 할인폭을 이겨낼 수 있는 성장을 보여줘야 한다.

엔비디아의 EPS 성장률은 2021년 140%를 웃돌았으나 향후 3년 추정치는 20~30% 정도다. ‘앞으로 성장 스토리를 감안하면 현 PER은 극도의 저평가’라는 낙관론자의 주장과 ‘하이 멀티플의 시대는 끝났으며 이제는 고점을 제외한 평균 멀티플을 기준으로 기업가치를 새롭게 분석해야 한다’는 신중론자 주장이 충돌하며 기업가치가 적정 수준을 찾는 과정을 거친다. 결국 투자는 미래를 바라보는 것이므로 과거의 가치에 시선이 매몰돼서는 안 된다는 지적이다.

둘째, PEG(Price Earnings to Growth Ratio)로 성장 가치를 분석하는 방식이다. 기술주를 달리 볼 수 있는 재무지표로 PEG가 있다. 증시에서 널리 쓰이는 PER을 기업 성장률 G로 나눈 값이다. G로는 앞으로 3년 예상 EPS의 평균 성장률을 활용한다. 즉, PEG는 성장 한 단위당 PER의 수준을 보여주는 것이다. PEG가 작을수록 상대적으로 저평가된 성장주다. 미국의 저명한 투자자 피터 린치는 PEG가 1.5를 넘으면 매도, 0.5 미만이면 매수했다고 알려졌다. 대략 PEG값이 1에서 1.5 사이 값이면 현저한 고평가는 아니라는 해석이 가능하다.

더 보태면 현금흐름 창출능력이 차별화되는 종목을 주목하자. 기술주는 초기 성장률이 가파른 구간을 지나 성장률이 둔화하다가 성장이 아예 멈추거나 레드오션으로 변질되는 구간 등 3단계를 밟는다.

NH투자증권에 따르면, 성장률 둔화 단계서 기업 성장의 변곡점을 가를 포인트가 현금흐름 창출역량이다. 눈여겨볼 지표는 상각 전 영업이익을 뜻하는 EBITDA와 잉여현금흐름(FCF)이다. EBITDA는 영업이익을 의미하는 EBIT에 감가상각비용을 더한 개념으로 이를 실질적인 현금흐름으로 보자는 의미다. 성장률이 둔화하는 구간에서 현금흐름이 플러스를 기록하면 이 현금을 레버리지 삼아 기술 기업은 신사업 확장을 도모할 수 있다. 성장률 둔화라는 마이너스 요소를 현금흐름에 기반한 신사업 확장으로 상쇄할 수 있는 것이다.

▶생산 가동률 감축 땐 IT 바닥 신호

▷삼전·하이닉스, 나올 악재 다 나와

이런 이유로, 금리 인상 국면에서는 무턱대고 대형 기술주에 돈을 묻어두는 역발상 투자 전략은 피해야 한다. 전문가들은 시총 비중이 커 지수와 상관관계가 높은 빅테크에 개별 테크 종목을 혼합해 미니 포트폴리오를 짜는 전략을 권한다. 나스닥 빅테크 종목 중에서는 애플, 알파벳, 마이크로소프트, 엔비디아, 테슬라 등의 장기 성장성이 여전히 유효하다는 분석이 지배적이다.

NH투자증권은 현금흐름이 차별화될 개별 테크 기업으로 스노플레이크(Snowflake·SNOW.US), 옥타(Okta·OKTA.US), 퀄트릭스(Qualtrics·XM.US), 유니티소프트웨어(Unity Software·U.US), 울프스피드(Wolfspeed·WOLF.US) 등을 꼽았다. 스노플레이크는 데이터레이크(빅데이터 저장소) 분야, 퀄트릭스는 경험 관리 소프트웨어 분야, 유니티소프트웨어는 3D 인터랙티브 콘텐츠 분야에서 독보적인 경쟁력을 보유하고 있다. 옥타는 상장한 지 5년이 넘었지만 글로벌 ID 액세스·관리(IAM·ID Access and Management) 시장의 구조적 성장에 따른 수혜가 기대된다. 울프스피드는 SiC(실리콘 카바이드), 차세대 반도체 시장 개화 수혜가 기대된다.

국내에서는 삼성전자와 SK하이닉스를 두고 ‘나올 만한 악재는 다 나왔다’는 진단이 지배적이다.

현재 삼성전자 주가 수준은 주가순자산비율(PBR) 1.2배 수준으로 대부분 악재가 충분히 반영됐다는 게 시장 시각이다. 시장에서는 삼성전자와 SK하이닉스의 설비 투자 규모 축소 소식이 나올 시점을 주목한다. 통상 반도체 회복 사이클은 D램 업체들의 설비 투자 감소 → 전방 산업 재고 축소 → 반도체 수요 증가의 패턴을 보인다. 반도체 기업은 수요 감소에 선제적으로 대응해 설비 투자 규모를 줄여 생산 가동률을 줄인다. 이 신호가 나오면 주가는 바닥을 찍었다는 게 일반적인 인식이다.

관건은 기존 사업에서 이전보다 둔화한 성장률을 상쇄할 ‘알파’다. 다행인 점은 윤석열정부 들어 이재용 삼성전자 부회장의 경영 보폭이 점차 확대되고 있다는 것이다. 최근 이 부회장은 차세대 메모리, 팹리스(반도체 설계), 파운드리(반도체 위탁생산), PC·모바일 등 다양한 분야에서 M&A를 검토 중인 것으로 알려진다.

SK하이닉스 역시 중장기적으로 메모리 의존도가 높은 현 사업 구조의 변동성을 완화하기 위해 질적 도약을 위한 인수합병을 적극 검토 중이다. 이경수 메리츠증권 리서치센터장은 “주주환원에 꾸준한 관심을 갖는 기업은 변동성을 방어하는 능력이 뛰어나다”며 “역발상 투자 전략으로 저가 매수에 뛰어들더라도 시간에 쫓기지 않는 여윳돈으로 투자하는 게 합리적”이라고 조언했다.

아파트 경매 시장이 얼어붙었지만 치솟던 낙찰가율이 내렸다는 점은 내집마련 기회로 역이용해봄직하다. (매경DB)

2. 부동산

▶아파트 경매 낙찰가율 최저

▷경쟁자 사라지면 ‘내집마련’ 찬스?

부동산은 증시와 달리 실물경제 침체가 실제 확인된 뒤 뒤늦게 움직이는 특성을 보인다. 이 때문에 지금 부지런히 내공을 닦아둔다면 경기가 돌아서는 국면에서 역발상 투자 효과를 극대화할 것이라는 분석이다.

최근 법원 경매가 부쩍 시들해졌지만 역발상 투자로 접근하기에는 나쁘지 않은 때라는 분석이 나온다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 90%를 밑돌기 시작했고 권리상 특별한 문제없는 경매 물건도 한두 차례 유찰은 기본이다. 물건 하나에 수십 명씩 몰려드는 경우도 드물어졌다. 거꾸로 생각하면 경쟁자가 줄어든 지금이 경매 투자 적기라는 뜻이 될 수 있다.

지지옥션에 따르면 지난 9월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 89.7%를 기록했다. 2020년 3월 이후 2년 6개월 만에 최저치다. 서울 아파트 낙찰가율은 올해 1월 103.1%로 100%를 넘긴 뒤 등락을 반복하다 6월에는 110%까지 상승했다. 그런데 7월 96.6%로 하락한 뒤 8월(93.7%)에 이어 9월(89.7%)까지 두 달 연속 떨어졌다. 같은 달 서울 아파트 경매는 총 67건 진행됐는데 이 가운데 15건만 낙찰되며 낙찰률도 22.4%에 머물렀다. 서울 아파트 낙찰률은 올해 초까지 50%대를 유지했지만 7월부터 9월까지 20~30%대에 머물고 있다.

또 경매가 진행된 전국 아파트(주상복합 포함) 중 2회 이상 유찰 이력이 있는 물건은 190건에 달했다. 8월 165건 대비 15% 늘었다. 앞서 4월 106건, 5월 78건, 6월 109건, 7월 95건 등 경매 건수가 100건 안팎이었다는 점을 감안하면 최근 들어 유찰이 빠르게 늘어나고 있는 셈이다.

상황이 이렇다 보니 최저 입찰가가 전셋값과 비슷한 물건도 등장했다. 지난 7월 경매 시장에 나왔다가 연이어 유찰된 서울 은평구 응암동 ‘백련산힐스테이트’ 전용 85㎡의 최저 입찰가는 6억1568만원까지 떨어졌다. 같은 평형의 전세 호가는 6억원에 형성돼 있다.

다만 경쟁이 줄고, 낙찰가율이 떨어진다고 해서 무턱대고 낙찰받는 것은 주의해야 한다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “지금 나오는 경매 물건의 감정가는 집값이 정점을 찍었던 6개월 전 시세라는 점을 기억해야 한다”면서 “철저히 저가 낙찰을 목표로 접근해야 내집마련 후에도 손해 보지 않는다”고 조언했다.

권리 분석도 필수다. 기본적으로 주택 경매는 집주인이 채권자에게 돈을 갚지 못해 경매로 나오는 경우가 대다수기 때문이다. 입찰 전 반드시 등기부등본을 통해 임차인의 전입일자를 확인하고 저당권 여부 등을 살피는 것은 필수다.

▶재개발 단지 입주, 지금이 기회?

▷입주 2년 차 비과세 노리는 급매물도

부동산 시장이 불황에 접어들면 재건축·재개발 같은 정비사업은 인기가 확 줄어든다. 사업 추진이 줄줄이 지연되는 데다 조합원 매물에 붙었던 ‘억대’ 웃돈은 일순간에 빠져서다.

반면 사업 진행이 원활한 재개발 구역이라면 오히려 요즘 같은 시기가 내집마련 적기일 수 있다. 흔히 이런 사업지에서는 준공 전까지 양도세 중과를 피해 일반과세(입주권 취득 후 2년 이상 보유)를 받으려는 다주택자 급매물이 나오기 때문이다.

이주현 월천재테크 대표는 “실거주 목적으로 접근하는 무주택자라면 수도권 재개발 구역에서 나오는 급급매 매물을 노려봄직하다”며 “집값이 지난 몇 년처럼 대세 상승하기는 어려워도 비교적 빠른 시일 내 실입주가 가능하다”고 설명했다. 구체적으로는 입주를 앞둔 성남 중1구역, 금광1구역을 추천했다.

중1구역은 성남 중원구 중앙동 일대 10만8062㎡에 아파트 2411가구(전용 39~84㎡)를 짓는 사업이다. 구역이 지하철 8호선 신흥역과 가깝고 뉴코아아울렛, 이마트, 성남중앙병원 등 편의시설 이용이 편리한 입지다. 지난 9월 말 성남시에서 재개발 관리처분계획 변경 인가를 받았다.

금광1구역은 사업시행계획 변경을 위한 막바지 절차에 다다랐다. 금광1구역은 성남 금광동 일대 23만3366㎡에 아파트 총 5320가구(전용 39~84㎡)를 짓는 사업이다. 지하철 8호선 단대오거리역이 도보로 10분 거리에 위치했다. 단지 인근에 이마트, 금상공원, 성남중앙병원 등이 있다.

▶공모가 밑도는 리츠는 할인 중?

▷年 7%대 배당수익률 ‘쏠쏠’

금리 인상으로 증시 변동성이 커지며 부동산에 투자해 발생하는 임대수입, 매각차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품 리츠(REITs·부동산투자회사)까지 인기가 시들해졌다. 국내 증시에 상장한 주요 금융사 리츠가 줄줄이 공모가를 밑도는가 하면, 기업공개(IPO)에 나서는 리츠의 청약 경쟁률도 이전만 못한 상황이 됐다.

한국거래소에 따르면 ‘KRX리츠TOP10’ 지수는 지난 10월 5일 946.64로 장을 마감했다. 3개월 전인 7월 5일 종가 1044.76 대비 9.39% 하락했고, 올해 고점을 기록했던 4월 29일 1249.96과 비교하면 불과 5개월 만에 24.3%나 하락했다.

공모가보다 떨어진 종목도 다수다. 한국거래소에 따르면 상장 리츠 중 약 60%가 공모가 아래로 떨어졌다. 10월 5일 기준 미래에셋맵스리츠 3770원, NH올원리츠 4070원, 디앤디플랫폼리츠 3890원 등 모두 공모가 5000원을 밑돌고 있다. ESR켄달스퀘어리츠(5060원)는 공모가를 간신히 웃돌았지만 고점이었던 지난 4월 15일(7340원, 장중 최고 7350원)보다는 크게 하락한 상태다.

하락 상태지만 지금 리츠에 투자할 만하다는 의견이 나온다. 리츠에 편입된 부동산 가치는 일정 수준 밑으로 떨어지기 어려운 데다 리츠가 애초에 배당수익률을 노리는 간접 투자 상품인 만큼 공모가 밑으로 떨어졌을 때 수익률이 더 높다는 논리다.

KB증권에 따르면 KRX리츠TOP10 가운데 올해 예상 배당률이 가장 높은 종목은 제이알글로벌리츠로, 7.7%의 배당수익률이 예상된다. 이어 이리츠코크렙(7.3%), NH올원리츠(7.3%) 등도 7%대의 쏠쏠한 배당률이 예상된다. 코람코에너지리츠(6.8%), 디앤디플랫폼리츠(6.7%), 신한서부티엔디리츠(6.7%), 롯데리츠(6.5%), SK리츠(5.2%), 신한알파리츠(4.8%) 등 순으로 나타났다.

장문준 KB증권 애널리스트는 “투자자 우위의 현재 시장 상황 속에서 개별 리츠 상품성이 투자자에게 유리한 방향으로 개선될 가능성이 높다”며 “안정적인 임차인과 계약 조건이 돋보이는 한국 상장 리츠를 좋은 가격에 매수할 수 있는 구간”이라고 말했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2179호 (2022.10.12~2022.10.18일자) 기사입니다]