지금이 경매로 집 살 시점? 2회 이상 유찰된 서울 아파트 노려볼 만

부동산 경기 침체로 매매 시장뿐 아니라 경매 시장까지 꽁꽁 얼어붙었다. 경매 진행 건수가 줄고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 떨어지지만, 오히려 지금이 경매로 내집마련할 적기라는 분석도 나온다.

부동산 경기 침체로 경매 시장에도 한파가 불고 있다. 사진은 서울의 한 경매법정. (매경DB)▶서울 아파트 낙찰률 ‘뚝’

▷11월 14.2%로 22년 만에 최저치

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 11월 서울 아파트 경매 진행 건수는 162건으로 이 중 23건만 낙찰됐다. 낙찰률(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수 비율)은 14.2%로 10월(17.8%) 대비 3.6%포인트 하락했다. 100건 중 14건꼴로만 소화됐다는 의미다. 지지옥션이 집계를 시작한 2001년 1월 이후 22년여 만에 최저치다.

낙찰률뿐 아니라 낙찰가율도 연일 하락세다. 11월 낙찰가율은 83.6%로 전월(88.6%) 대비 5%포인트 낮았다. 2019년 3월(82.7%) 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.

지난해까지만 해도 낙찰가율이 100%를 넘기며 서울 아파트 경매 시장이 호황을 보였지만 올 들어 분위기가 180도 달라졌다.

아파트 못지않게 인기를 끌던 빌라도 역대 최저 낙찰률을 경신하는 중이다. 11월 중 경매가 진행된 서울 빌라 700건 중 70건이 낙찰돼 낙찰률이 10%에 그쳤다. 낙찰가율도 10월 89.8%에서 11월 84.9%로 하락했고, 평균 응찰자 수는 2.3명에서 2.1명으로 줄었다.

사정이 이렇다 보니 경매 시장에는 물건이 계속 쌓여가는 중이다. 법원 등기정보광장에 나온 10월 전국 집합건물 임의경매 신청 건수는 2648건으로 9월(1924건)보다 37.6% 증가했다. 2020년 7월(2857건) 이후 가장 많은 수치다. 수도권이 1292건으로 지난해 10월(639건)보다 두 배 이상 늘었는데, 이 중 서울만 500건에 달할 정도다. 집합건물은 아파트와 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 포함한 건물 형태를 의미한다. 임의경매는 채무자가 채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 전세권 등을 실행해 자신의 채권을 회수하는 절차다.

경매 물건이 늘어나는 것은 은행 등 채권자들이 매매 시장에서 처분하지 못하는 담보 물건을 경매로 넘기기 때문이다. 주택 거래량이 급감하면서 급매로도 팔리지 못하는 경우가 많아 경매 시장에도 인기 지역 아파트, 빌라 매물이 쌓여간다는 분석이다. 경매 매물이 쌓여가지만 시세가 점차 떨어지는 상황이라 실수요자들이 웬만한 감정가에는 관심을 두지 않는다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “주택 가격이 하락하자 경매 수요자들도 신중해지면서 낙찰률과 낙찰가율이 당분간 하락세를 보일 가능성이 높다”고 분석했다.

실제로 서울 강남권 등 인기 지역 매물도 경매 시장에서 외면받는 중이다. 2017년 이후 무려 5년 만에 경매 매물로 나온 강남구 대치 은마아파트 전용 84㎡는 1차 경매에서 응찰자 없이 유찰됐다. 감정가가 27억9000만원이었는데 현재 호가가 22억원 안팎인 점을 감안하면 감정가가 비싸게 책정됐다는 지적이 나온다.

여의도 시범아파트 전용 118㎡도 경매 시장에 나왔지만 응찰자가 없어 유찰되는 신세를 맞았다. 송파구 잠실동 아시아선수촌 전용 99㎡는 1차 경매가 유찰되면서 감정가(30억3000만원)보다 무려 6억원 낮은 24억2400만원에 주인을 찾았다.

▶경매 ‘옥석 가리기’ 필요

▷채권말소 등 부대비용 감안해야

전문가들은 금리 인상 여파로 경매 시장 한파가 이어지는 상황이라 철저한 ‘옥석 가리기’를 통해 경매에 나서야 한다고 주문한다.

경매는 여러모로 장점이 많다. 일반 아파트와 달리 취득세를 내지 않아도 되고, 취득 후 의무 보유 기간이 없어 곧바로 소유권 이전이 가능하다. 서울 대치, 삼성, 잠실, 청담동 등 토지거래허가구역 매물이라 하더라도 경매로 취득하는 경우 토지거래허가를 받지 않아도 된다.

장점이 많지만 ‘묻지마 경매’는 금물이다. 무작정 인기 지역 매물이라고 해서 경매에 뛰어들 것이 아니라 관심 지역부터 미리 정해놓는 것이 중요하다. 입찰하기 전에 관심 지역 시세 흐름을 분석한 뒤 경매 매물 권리 분석에 나서야 한다는 것이 전문가들 한목소리다.

경매가 신청될 경우 법원은 경매개시결정등기와 동시에 부동산 감정평가를 진행한다. 이후 여러 절차를 거치다 보면 최소 6개월, 길게는 1년 후에 투자자가 입찰할 수 있는 매각기일이 잡힌다. 감정평가 시점과 매각기일 간 시차가 꽤 나기 때문에 감정 가격이 시세를 반영하지 못하는 경우가 비일비재하다. 요즘처럼 집값이 약세장일 경우 감정 가격이 시세보다 높은 것은 당연한 일이다.

이 때문에 최소 두 차례 이상 유찰된 물건을 노려보는 것이 유리하다. 법원 경매에서는 1회 유찰될 때마다 입찰 최저가가 20%씩 내려간다.

서울 동작구 흑석동 흑석한강센트레빌 전용 114㎡는 지난 9월 감정가 21억원에 경매 시장에 나왔지만 두 차례 유찰돼 최저 매각가가 감정가의 64% 수준인 13억4400만원으로 떨어졌다. 이 물건 호가는 23억~25억원 수준인 만큼 시세 차익 기대가 크다. 양천구 목동 신시가지7단지 전용 101㎡도 감정가 26억2000만원에서 두 차례 유찰돼 최저 매각가 16억7680만원으로 경매를 진행한다. 이 평형은 지난 4월 25억4000만원에 실거래됐고, 호가는 25억~27억원 수준이다.

강은현 EH경매연구소장은 “불황기에는 시세 대비 감정가가 얼마나 높은지 꼼꼼히 따져보고 경매에 나서야 한다. 집값 바닥을 예단할 수 없는 만큼 환금성이 좋고 두 차례 이상 유찰돼 감정가가 급락한 서울 인기 지역 매물을 노려볼 만하다”고 주문한다.

신속통합기획, 공공재개발 등 개발 호재 물건이나 지방 저평가 물건을 눈여겨보는 것도 방법이다. 특히 지방 아파트는 세금 중과, 대출 규제 등을 비껴갈 수 있을 뿐 아니라 전세보증금만으로 투자금액 대부분을 회수할 수 있는 경우도 많다.

지난 4월 강원도 속초지원에서 진행된 속초시 조양동 부영아파트 50㎡ 경매에 79명이 몰려들었다. 최저 매각 가격이 8900만원인데 당시 전세보증금이 1억원에 그쳐 전세보증금만으로 투자금을 전액 회수할 수 있었기 때문이다. 덕분에 매각가는 1억3580만원으로 치솟았다.

물론 막상 경매를 낙찰받아도 신경 쓸 게 한두 가지가 아니다. 소위 ‘사연 있는’ 물건이 경매 시장에 나오는 경우가 많은 만큼 부대비용을 감안해야 한다. 채권말소비용, 송달료, 세금 대납 등 법무비용 부담이 커질 수 있다. 불가피하게 명도소송에 들어가는 경우도 부지기수다. 이때 점유자를 상대로 인도명령신청을 해두면 명도 판결문과 같은 강제집행권원을 얻을 수 있다. 인도명령신청은 낙찰자가 법원에 신청하면 보다 빠르게 강제집행을 할 수 있도록 한 절차다. 채무자나 대항력 없는 세입자 등 점유권이 없는 자는 모두 인도명령결정 대상이 된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매 입찰 전 부동산 점유자의 상황을 살펴본 뒤 명도가 원만하게 해결될 수 있는 물건을 고르는 것이 좋다. 임차보증금 전액을 배당받을 수 있는 세입자가 있으면 유리하지만 반대로 채무가 과다한 소유자가 점유하고 있다면 낭패를 겪을 수 있다”고 설명했다.