13구역 22층으로…1만가구 부촌 ‘우뚝’

본격 닻 올린 방배 재건축 [전문가 현장진단]

서울 지하철 2호선 방배역 2번 출구로 나와 반대 방향으로 큰 도로를 따라 3~4분 걸었을까. 왼쪽을 보면 소규모 아파트 단지가 나온다. 방배대우효령 아파트다. 이곳을 경계로 안쪽으로 들어가면 바로 방배13구역이다. 방배동 541-2번지 일대에 조성되는 방배13구역은 방배동 일대 여러 재건축 구역 중에서도 탁월한 입지를 자랑한다. 2호선 방배역까지 도보 5분 거리, 2호선과 4호선 사당역 역시 도보 5분 거리에 위치했다. 방현초, 동덕여중·고와 인접했으며 방배근린공원, 도구머리공원 등 녹지도 풍부하다. 최근 방배13구역은 정비계획 변경안이 수정·가결됐다. 변경된 안에 따르면 당초 16층이던 최고 층수는 22층으로 상향 조정됐으며 총 2000가구가 넘는 대단지로 재건축된다. 방배동 A공인중개사사무소 관계자는 “최근 방배동 일대 재건축 사업이 활발히 진행 중”이라며 “방배13구역은 초과이익환수제 적용 대상도 아닌 데다 입지도 좋아 보다 많은 사람이 주목할 것”이라고 말했다.

서울 강남권 원조 부촌으로 꼽히는 서초구 방배동 일대 재건축 구역이 사업에 속도를 내기 시작했다. 이미 방배5구역과 6구역은 착공에 들어갔으며 13구역은 최근 정비계획 변경안이 가결됐다. 현재 재건축을 추진 중인 구역들이 사업을 모두 완료하면 방배동 일대는 1만가구가 거주하는 고급 주거 단지로 탄생할 전망이다.

‘강남 원조 부촌’으로 불리는 서울 서초구 방배동 일대 재건축 사업이 속도를 내는 중이다. 사진은 방배13구역 일대 전경. (매경DB)▶방배13구역 2369가구로 재탄생

▷최고 22층, 시공사는 GS건설

방배동 일대 정비사업은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택(빌라)을 중심으로 진행되지만 재개발이 아닌 ‘재건축’ 사업이다. 단독주택이나 빌라 등이 밀집했어도 도로와 같은 기반 시설이 양호하다 보니 주택만 허물고 새 아파트를 짓는다는 점에서 재개발과 차이가 있다. 이 같은 정비사업은 일반적인 재건축과 비교해 노후도 등 일정 요건을 만족하면 안전진단을 거치지 않아도 돼 사업 속도가 비교적 빠르다는 장점이 있다.

최근 이 일대에서 눈에 띄는 변화가 일어나고 있는 곳은 바로 방배13구역이다.

서울시는 지난 11월 30일 ‘제12차 도시계획위원회’를 열고 이 같은 내용의 서초구 ‘방배13 단독주택재건축 정비구역’에 대한 정비계획 변경안을 수정·가결했다고 밝혔다. 정비계획에 따르면 방배동 541-2번지 일대 12만9891㎡ 규모 주택가는 용적률 249.98%가 적용돼 최고 22층 이하 아파트 35개동 규모의 대단지 아파트가 조성된다. 당초 최고 16층 이하였던 아파트 층고는 최고 22층으로 높아지면서 가구 수가 소폭 늘어났다. 공공주택 324가구를 포함해 총 2369가구가 들어선다. 일반분양 물량은 약 540가구가 될 전망이다.

단지 중앙부에서 남북으로 통경축도 확보했다. 통경축은 조망권 등을 확보할 수 있도록 시각적으로 열린 공간을 말한다. 방배근린공원과의 접근성을 높이기 위한 공공보행통로도 마련된다. 지하 1층~지상 4층 규모 사회복지시설과 키즈카페, 다함께 돌봄센터, 작은도서관 등도 들어선다.

현재 방배13구역은 현재 한창 이주가 진행 중이다. GS건설이 시공을 맡았으며 단지 이름은 ‘방배포레스트자이(가칭)’다.

▶다른 재건축 구역도 활발

▷5·6구역 이미 착공해 내년 분양

방배13구역 외 다른 구역 역시 사업이 활발하게 진행 중이다.

현재 사업을 추진 중인 방배동 재건축 구역은 5~7구역, 13~15구역, 신삼호, 신동아, 삼익 아파트 등이다. 이 중 사업 속도가 가장 빠른 곳은 5~6구역이다.

방배5구역(디에이치방배)은 지하 3층~지상 최고 33층, 29개동, 총 3080가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 방배동 일대 재건축 사업장 중 규모가 가장 크다. 현대건설의 고급 아파트 브랜드인 ‘디에이치’가 적용된 점이 특징이다. 내년 상반기 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 전체 3080가구 중 1686가구가 일반분양으로 나온다.

방배6구역(래미안원페를라)은 방배동 818-14번지 일대 지하 4층~지상 최고 22층, 16개동, 총 1097가구 새 아파트와 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 공사비는 약 3696억원 규모로 삼성물산이 시공을 맡아 지난 8월 말 착공식을 열었다. 방배6구역 역시 내년 상반기 일반분양 예정이다.

두 사업장은 모두 사업 진행 과정이 순탄하지 않았다. 5구역은 당초 지난해 4분기 착공에 들어가려고 했지만 공사 부지에 오염토가 검출되면서 착공이 반년 넘게 미뤄졌다. 6구역은 2016년 대림산업(현 DL이앤씨)을 시공사로 선정했지만 공사비 증액 문제 등을 둘러싼 갈등 끝에 지난해 9월 시공사와 계약을 해지했다. 이후 삼성물산과 수의 계약으로 시공 계약을 맺었다. 롯데건설이 시공을 맡은 방배14구역은 지난 3월 수정안이 가결된 후 이주를 마치고 철거 작업에 들어갔다.

특히 방배동은 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 피한 단지가 상당수다. 2017년 12월 31일 이전까지 관리처분인가를 신청하면 초과이익환수제를 피할 수 있다. 방배동에서는 5·6·13·14구역이 기한 전 신청에 성공했다.

거래도 상대적으로 자유롭다. 재건축 조합원은 지위 양도가 원칙적으로 금지다. 다만 1가구 1주택자가 10년간 보유했거나 5년 이상 거주한 경우, 조합설립 이후 3년간 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 이후 3년간 착공하지 못하는 등 일부 조건에 해당되면 지위 양도가 가능하다. 공교롭게도 방배5·6·13·14구역은 모두 사업시행인가 이후 3년간 착공을 못해 일시적으로 거래가 가능하다.

업계 한 관계자는 “재건축 투자에 가장 문제가 되는 것이 초과이익환수제와 조합원 지위 양도 금지”라며 “방배동 재건축 구역은 이를 피할 수 있는 곳이 많아 수요자들 관심이 은근히 많다”고 설명했다.

방배7구역과 15구역은 사업 초기 단계다.

방배15구역은 올해 초 정비구역으로 새롭게 지정됐다. 방배15구역은 그동안 정비구역 지정에 어려움을 겪어왔다. 사업지에 용도지역 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층), 제2종일반주거지역이 섞여 있다 보니 주택·건물 소유주마다 이해관계가 달랐다. 그동안 용도지역과 건축 계획 등을 협의·조정해오다가 올해 1월 서울시가 7층 규제를 완화해주면서 문제를 해결했다. 지하 3층~지상 19층 아파트 318가구를 짓는 방배7구역도 지난 5월 정비계획 변경안이 확정됐다. 규모는 작지만 7호선 내방역과 가깝고, 서리풀터널로 접근하기 좋다.

이외에도 방배동에는 신삼호 아파트와 신동아 아파트가 조합설립인가, 삼익 아파트는 관리처분인가를 획득했다. 특히 신동아 아파트는 최근 시공사 선정을 마치고 발 빠르게 사업에 나서고 있다.

방배동 B공인중개사사무소 관계자는 “방배동은 그동안 노후 주택이 많아 강남권 입지임에도 저평가받아왔다”며 “재건축 사업이 완료되면 1만가구 이상이 모여들면서 강남권에서도 고급 주거지로 거듭날 것”이라고 내다봤다.

 

 

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