은마아파트, 재건축 심의통과…첫 단추 뀄지만 산 넘어 산

추진위 내년 상반기까지 조합설립인가 받을 계획
조합설립인가 후 내년 49층으로 변경 절차 추진
재초환·분상제 등 규제 부담, GTX-C 노선 변경도

서울 대치동 은마아파트 모습. [연합뉴스]

서울 강남권 재건축 ‘대어’ 은마아파트가 추진위원회 설립 후 20여년 만에 재건축 ‘7부 능선’으로 여겨지는 서울시의 정비계획 심의를 통과한 가운데, 향후 과제에 관심이 쏠린다.

서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트 재건축 계획안이 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만이며, 도시계획위원회(도계위)에 최초 상정한 지 5년여 만이다.

서울시는 이날 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안을 수정 가결했다고 밝혔다. 지난 1979년 준공된 은마아파트(강남구 대치동 316번지 일대)는 28개동 4424세대로 규모의 강남의 대표적인 노후 대단지 아파트다.

이번 결정으로 최고 35층 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 재건축될 예정이다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여를 통해 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사(파출소)도 들어선다.

은마아파트 재건축사업은 수년간 고배를 마셔야 했다. 지난 1998년 재건축사업을 시작하면서 재건축추진위를 구성했지만 수차례 사업이 무산되면서 23년째 답보 상태였다.

지난 2002년 7월 삼성물산과 LG건설(현 GS건설)을 시공사로 선정했고 2003년 추진위가 승인받았다. 그러나 2002년부터 안전진단에서 세 차례나 탈락한 이후, 2010년에야 적정성 검토를 거쳐야 하는 D등급을 받았다. 2012년에는 단지 내 도로와 사업추진방식을 놓고 주민 간 이견으로 정비계획안 처리가 무산되기도 했다.

2017년에는 49층 재건축안이 서울시의 반대로 가로막혔다. 박원순 전 서울시장이 '35층 층고 제한' 가이드라인을 내걸면서 최고 49층으로 짓겠다는 은마아파트 정비안이 통과돼지 못했다. 그러나 오세훈 서울시장 취임 이후 재건축 규제가 완화되면서 물꼬가 텄다. 추진위는 35층 층고 제한이 풀리기 전 지난 2월 35층으로 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했다.

서울시는 지난 7일 도계위 분과위원회를 열고 ‘은마아파트 재건축정비계획 수립, 정비구역 지정 및 경관심의 자문 결과’를 토대로 보완사항 8개 항목을 조합 측에 통보했다. 서울시 도계위는 19일 은마아파트 재건축 정비 계획과 정비구역 심의안을 수정 가결했다.

현재 안으로는 보차혼용통로계획 및 공원조성 등 공공기여계획 등으로 최고 35층 이하(118.4m 이하)로 들어설 전망이다. 다만 은마아파트 재건축 추진위원회는 곧바로 조합설립 절차에 돌입, 조합설립인가 이후 내년 중 49층으로 변경절차를 추진할 방침이다. 추진위는 조합원 동의를 서둘러 이르면 내년 상반기까지 조합설립인가를 받는다는 계획이다.

상가동 부담금, 초과이익환수 등 과제 산적

이번 도계위 통과로 첫 단추를 채웠다고 볼 수 있지만 넘어야 할 과제가 산적해 있다. 조합설립인가가 나도 통상 8년에서 10년이 걸리는 사업인 만큼 긴 호흡으로 볼 필요가 있다는 것이다.

우선 조합 설립 과정에서 상가 지분을 보유한 조합원과의 갈등 해결이 급선무다. 조합설립인가를 받으려면 재개발과 다르게 재건축은 동별 과반수의 동의를 받아야 한다. 여기서 상가도 하나의 동으로 보기 때문에 은마아파트 상가 문제를 해결해야하는 것이다.

은마아파트 앞에는 연면적 6000㎡ 규모 상가가 형성돼 있는데, 상가 조합원만 398명에 이른다. 재건축부담금 산정 대상은 주택이어서 상가 시세는 반영되지 않아 상가 조합원의 부담금이 상대적으로 높게 책정되면 반발이 나올 수 있다. 최근 6개월간 공사가 중단됐다 재개된 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 멈췄던 원인 중 하나가 상가 문제였다.

재건축 과정에서 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가 산정 등도 넘어야 할 과제다. 정부가 지난달 말 재초환 부담금 개편안을 통해 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정했지만, 수억원의 분담금을 낼 수도 있다.

또 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 마음대로 높일 수 없기 때문에 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다. 분담금이 과도할 경우 조합 내에서 갈등이 또 다시 번질 수 있다.

김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “정부에서 각종 재건축 규제를 풀 것처럼 말하지만 국토부에서는 현실적인 개선이 안 되고 있는 것이 난관”이라며 “대표적으로 재초환·분양가상한제 등 재건축 사업 진행을 저해하는 요소들이 있는데, 해당부분들도 계속해서 예의주시해야한다”고 설명했다.

수도권광역급행철도(GTX) 노선 변경 문제도 남은 과제다. 은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 단지 지하를 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 시공사인 현대건설이 지난 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했다. 국토부는 현재 우회 노선안에 대해 종합적으로 검토하고 있다.

은마아파트가 재건축 심의를 통과하면서 서울 정비사업 활성화 기대감이 커지고 있는 가운데, 전문가들 사이에서는 기대와 우려의 목소리가 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남재건축의 바로미터중 하나인 은마는 정비사업을 통한 주택공급확대라는 정부정책에 부합하는 것으로 긍정적이다”면서도 “현재의 정비사업환경, 공사비 증가요인들과 금리인상에 따른 사업비 증가 등을 감안했을 때, 은마를 시작으로 서울 전역의 정비사업 촉진으로 이어지기는 쉽지 않을 것”이라고 평가했다.

 

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