"아들·딸아, 집 3억원 싸게 줄게"…'하락장'에 바빠진 사람들

[편집자주] 대한민국이 멈췄다. 이사를 가려해도 살던 집이 안나간다. 파는 것도 전세를 주는 것도 녹록지 않다. 거래급감과 시세하락이 맞물리며 계약을 해지하거나 이사를 포기한 사례가 심심치 않게 나온다. 실수요자의 거주 자유까지 눌린 '거래 실종' 현장을 들여다봤다.

[[MT리포트-이사 못가는 대한민국] ④거래절벽 속 5건 중 1건이 직거래, 시세 왜곡 부작용도]

지난달 시세보다 10억원 가까이 낮은 가격에 직거래가 이뤄진 송파구 가락동 헬리오시티/사진=뉴스1#지난달 26일 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용면적 84㎡(20층)가 13억8000만원에 거래됐다. 이 단지의 시세는 19억6500만~23억원. 시세 상한 대비 10억원 가까이 낮게 팔린 것. 같은달 중순 전용면적 39㎡(5층)는 11억원에 중개거래됐다. 전체 9510가구에 달하는 이 단지에선 9월 이 2건의 거래가 유일한 매매사례다. 시세보다 10억원이 싼 매도가격의 비밀은 '직거래'에 있다.

# 지난 달 15일 용산구 이촌동 '삼익아파트'에서는 전용면적 104㎡가 17억7200만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 같은 평형의 매도호가는 22억~26억원대. 올해 1월 실거래가 대비 5억6300만원이 빠졌다. 호가 대비 4억원 이상, 많게는 8억원 가량 낮다. 역시 중개업소를 끼지 않은 당사자 간 직거래됐다.

거래절벽 속 가족 간 특수거래를 포함한 직거래 비중이 높아지고 있다. 자산가들이 시세 하락을 역으로 자녀에게 저가 양도할 기회로 활용하고 있는 것. 세법상 '저가양수도' 규정을 활용하면 시세보다 3억원 가량 낮게 거래해 절세효과를 누릴 수 있어서다.

5건 중 1건이 직거래, 가족 간 증여보다 3억 낮게 '저가매도'국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 9월 한 달간 서울 아파트 전체 거래 305건 중 직거래는 62건(20.32%)으로 집계됐다. 아파트 매매 거래 5건 중 1건 꼴로 직거래가 이뤄진 셈이다. 아파트 매매거래가 급감한 가운데 직거래 비중은 높아지고 있다. 서울 아파트 직거래 비중은 올해 6월 8.11%(전체 1827건 중 370건) 7월 11.41%(666건 중 76건) 8월 14.74%(685건 중 101건) 9월엔 20.32%(305건 중 62건)로 3개월 연속 높아졌다.

중개업소를 끼지 않는 직거래는 가족 간 특수거래에 주로 활용된다. 현행 세법상 부부 사이 혹은 6촌 혈족 등 특수관계인끼리 집을 사고팔 면 시세의 30% 또는 최대 3억원 중 적은 금액을 깎아줘도 세무 당국이 '정상 매매'로 인정한다. 주택 가격이 하락하는 요즘 같은 시장에선 떨어진 가격을 기준 시세로 잡고 그 가격에서 다시 3억원 낮춰 양도해도 증여세가 '제로(0)'다. 사실상 저가증여 수단이다.

익명의 공인중개업소 관계자는 "자산가들에게 하락장은 저가증여의 황금기"라며 "시세보다 3억원씩 빠진 직거래는 대부분 가족 간 특수거래다. 진짜 급매 혹은 급급매라면 중개업소에 매물로 내놓지 않을 이유가 없는데 소리소문 없이 실거래가만 신고되는 사례가 대부분"이라고 했다.

저가양수도 역시 시세 대비 3억원 이상 낮게 매도한 차액에 대해선 증여세를 낸다. 하지만 이 세금이 부담부증여보다 적을 수 있다. 예를 들어 시세가 10억원인 아파트를 특수관계자에게 매도하면 7억원까지 시세로 인정해준다. 그보다 낮은 6억원에 매도하면 차액인 1억원에 대한 증여세만 내면 된다. 반면, 전세를 낀 부담부 증여는 시세(10억원)와 전세(6억원) 차액인 4억원을 증여한 것으로 봐 증여세가 더 크다.

증여하는 부모 입장에선 물론 양도소득세는 내야 한다. 그러나 현재 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과가 배제되고 있어 최고 45%의 기본세율이 적용된다. 증여세율 최고치인 50%보다 낮다. 취득세도 가족 간 증여는 세율이 12%에 달하지만 양도로 인한 취득세는 1주택자는 1~3% 수준이다.

자산가들 급락장 틈 탄 '우회 증여', 거래절벽 속 시세 왜곡 부작용도저가양수도를 통한 우회 증여는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 내년부터 증여 시 취득세 부과 기준이 공시가격이 아닌 시가로 바뀌고 양도소득세 이월과세 적용기간도 늘어 증여받은 집을 사실상 10년간 집을 팔 수 없게 되기 때문이다.

익명의 세무사는 "자녀가 장성해서 소득과 일정수준 자본이 있는 경우엔 직접 증여하기보다 낮은 가격에 양수도하면 적은 자본을 투입해 소유권을 넘길 수 있다"며 "양도소득세 한시적 중과 배제와 지난달 조정대상지역 일부 해제로 저가양수도를 활용할 여지도 커졌다"고 했다. 조정대상지역에서 해제되면 다주택자도 양도소득세가 중과되지 않는다.

이에 따라 직접적인 증여는 줄고 있다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 증여 비중은 보유세 부과(6월 1일 기준)를 앞둔 4~5월 다주택자 증여가 몰리며 4월 23.1%, 5월 17.2%까지 높아졌으나 7월 다시 한 자릿수(7.2%)로 낮아졌다. 지난 8월에는 8.9%로 소폭 반등했으나, 증여 건수 자체는 245건으로 줄었다.

최용준 세무법인 다솔WM센터 세무사는 "최근엔 집값이 더 하락할 것으로 보고 자산가들이 증여 시기를 미루고 있다"며 "최고가 실거래 이후 아직 거래가 없는 단지들도 있어서 급매가 찍히길 기다리는 상황"이라고 했다.

거래 자체가 워낙 없는 데 직거래 비중이 높아지다보니 시세가 왜곡되는 부작용도 발생한다. 최 세무사는 "직전 실거래 가격이 있지만, 존재만 할 뿐 거래가 워낙 없다보니 실체가 없다"며 "지금 같은 시장에선 감정평가액이 급매보다 더 낮게 나올 수도 있다"고 말했다.

 

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